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西安上半年楼市房价微涨销量下降生存

2020-05-06

2011,时间过半。 国八条、房产税、连续上调存款准备金率、加息……一系列政策让人措手不及;市场成交量大幅下跌,价格不再像脱缰的野马;观望情绪在买卖双方间蔓延,未来走势疑云重重,严厉的环境之下,市场在发生积极的变革。优秀的房企在竞争中脱颖而出,消费者的消费观念更加理性。总之,楼市新格局正在慢慢形成。“这是最好的时代,也是最坏的时代;这是希望的春天,也是绝望的冬天。”狄更斯《双城记》里的名言,却和当前的楼市惊人吻合。

限购、限价、限贷序幕拉开

新年伊始,限购令的出台让全国楼市弥漫着浓厚的观望情绪。在2月底,西安正式实施限购令后,住宅市场成交量迅速跌入冰点,连续10周徘徊在10万㎡左右,较1月周度平均成交量降幅达61.84%。但由于传统旺季的到来,以及一季度知名房企率先调整产品线并取得市场认可,各开发商积极调整产品及营销策略,西安限购令出台后,西安市住宅供应量仍较1季度大幅增加。 但2季度,受预售令审批政策的影响,供应量出现明显波动。

从整体来看,上半年成交量相对低迷。二季度,西安住宅市场新开盘、推案产品中,二房房源占比5 %,较一季度占比增加14%。主要基于市场客群变化,大部分项目积极调整产品线,顺应市场需求。而在国家出台系列宏观调控政策的半年里,西安房价走势显示一条平缓的上升线条。根据数据显示,虽然半年来西安楼市的房价依然是上涨为主,但可以看出这个上涨的“线条”还算平缓。

开发商改变心态迎合市场

上半年,伴随着卖方市场对政策理解的深入,意识到本论调控将是长期调整的过程而非短期行为,所以大部分开发商改变了限购初期观望、消极的态度,心态有了明显地转变。在这一点上,外埠知名企业在第一时间转变犹为之快。例如万科金域曲江迅速由高端产品转为主打首置、首改型产品取得了较好的市场反应。随后一批企业也相继加入产品线调整阵营,试探市场反应。

与此同时,多个高端项目新推房源的价格与前期相比出现了一定的调整。例如,金地湖城大境二季度新推价格12000元/㎡左右房源,较限购前同质产品降低1000元/㎡左右,并采取分期付款、特价车位等多重优惠手段促使客户成交。

在逆市情况下,仍有部分项目取得了良好的业绩,单从价格走势来看,中建开元壹号和万科城成交均价逆势上涨,究其原因,不仅仅是调整现有产品的供应结构,在其灵活的销售策略背后,是超群的产品力及品牌号召力。

走出观望购房者寄望下半年

限购后,刚需及改善型客户是西安市场成交的主力,推动了市场成交量的逐步上升,而本次限购令的出台精准地打击了高端、投资、再改型客户,甚至部分刚需型客户也被误伤,购房者心态的变化,是市场成交量没有上行动力的主要原因。不过截止上半年末,供求双方经过一段时间的博弈,各自态度均出现了一定转变。受限客户由初期的被动、放弃,转变为主动寻找解决之道,这也是部分开发企业甚至在逆市中出现价格上行、成交良好的局面。

结婚成家需要房子,是刚需;待到年长了,换个大房子享受生活,是改善型需求;在通货膨胀得一塌糊涂的今天,投资地产实业可以“以房养钱”,是投资客的出路,而这些都是购房需求。2011年年初确定的限购令细则逼退了楼市大部分投资客,刚需购房者则成为楼市主要支撑,但这部分人群中仍有不少人被限购影响,比如社保未满一年,短期内也难以购房。这样,当你的购买欲望因你的能力以及外部的阻力而得不到实现,就形成了购房需求不断上升而购买力却不断下降的市场现状。

2011年过半,楼市依然是“乱花渐欲迷人眼”:调控不见松动迹象,购房者心里更是胶着,一边是想买房,一边是购买力下降,购房者纷纷放缓了自己的购房计划,很多购房者都认为房价在年底可以抄底,寄望于下半年能够买到称心如意的房子。( 姚秦川)

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