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商品房预售制到底该不该取消生存

2020-05-06

商品房预售制,到底该不该取消?

十月中旬,全国首个商品房现房销售试点项目——深圳(楼盘)龙华金茂府亮相的受到不少人的关注。并不是楼盘开盘有什么特殊,而是在此前半个月左右,广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料暴光事件闹得沸沸扬扬,政府及时出面否认该的真实性,接着深圳又推出商品房现售试点。商品房预售制度是不是正在被逐渐取消?让人摸不着头脑。

商品房预售制度

商品房预售制度源于上个世纪50年代的香港,面对2战后大量的人口流入和经济的快速发展,推出了“预售楼花”并倡导分期付款。随后香港政府于1956年出台《预售楼花同意书》,正式在法律层面明确和规范了楼花预售制度。

大陆的房地产市场经济就是借鉴了香港市场发展的经验,1994年7月颁布了《城市房地产管理法》,正式明确了商品房预售制度,并对预售条件、监管做出了原则性规定。随后,我国的房地产市场经济得到了快速发展。

当前,商品房预售制度已成为我国商品房销售最主要的方式。现在要是买新居的话,一般都是期房,需要承租人预先支付定金或房款。

毋庸置疑,这种制度的存在确切具有一定的积极意义,比如:

◆ 极大地缩短了房企现金回笼的周期,降低了房企资金断裂的风险;

◆ 有效的满足了房企庞大的融资需求;

◆ 对于市场供应而言,商品房的预售制度增加了市场商品房的供应,让我国一直以来供不应求的状态得到改善。增进了我国城市化发展。

但同时不得不承认,商品房的预售制度也引发了很多矛盾:

◆ 开发商在商品房还未建成环节就收取了房款,购房者面临的第一个问题就是无良开发商圈钱跑路;

◆ 其次就是开发商延迟交房;

◆ 交房后,购房者又会面临房屋质量问题、房产证延期办理等问题。

◆ 金融方面,开发商作为按揭贷款的发放方,一旦由于经营不善出现资金链断裂问题,银行将面临较大坏账压力。

也正是由于这些缘由,很多人希望取消商品房预售制度。以我国目前的情势来看,取消商品房预售制度是否可行呢?

我们无妨假想一下,如果取消了商品房预售制度,会产生哪些影响,这里一样可以分为两个方面来比较:

积极

首先,可以一定程度上保证房屋交付质量。商品房不预售,从计划设计到工程监管、验收,都会受到严格把关,因为房子质量太差,买的人自然就不多,开发商回不了利。

第二,能够有效降低整体性风险。购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在。

第三,规范房地产市场,抑制投机资金进入楼市。取消商品房预售制度,市场杠杆效应减小,人们会更加认可房子就是用来居住的,炒房成本变高,投机行为也能得到一定程度抑制。

负面

房企拿地热忱降低。取消商品预售制度,资金回笼速度明显减慢,市场扩大减缓,这时,开发商拿地热忱也会下落。

其次,房企会更加缺钱,乃至可能导致资金链断裂。房地产是资金密集型企业,延续健康的现金流对房企至关重要。今年以来,房企融资难的话题已经出现了不止一次两次,如果取消商品房预售制度,对房企而言无疑是青天霹雳。很多资金不够雄厚的开发商会直接面临倒闭。

再次,如今我国房地产市场依然存在供不应求的矛盾,房价依然高企,如果此时取消商品房预售制度,供房周期拉长,市场上的商品房供应急剧紧缩,造成市场耽忧。

最后,综合实力强势的企业会在房地产行业中形成垄断局势。制度的取消,对开发商实力就是巨大的考验,只有综合实力雄厚的企业才有资本继续在行业待下去,略微弱势的企业玩不了几轮就面临被市场淘汰的危险,即所谓的强者恒强,弱者恒弱。

通过如此分析对比,在我国目前的情势上来看,取消商品房预售制度,虽然也有很多正面的影响,但是制度取消所带来的负面影响同样不容忽视。要保证我国房地产市场的健康发展,目前全面实行现房销售的环境还不够成熟,如果采取过激的“一刀切”手段,将给市场造成难以控制的影响。如果是循序渐进,由点到面推行,给市场有充足的适应时间,顺应市场形势的发展而发展,建立长效机制,那么商品房现售制才能成为房地产健康发展的重要保障。

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